Дисконтирование как способ определения справедливой стоимости для целей МСФО

КФО № 10 2014 Леснова Ю.В., директор ООО АФ «Аудиторско-консалтинговый центр»

Статья предоставлена редакцией журнала «Корпоративная финансовая отчетность. Международные стандарты» в рамках совместного проекта «Методология МСФО для компаний и экспертов» Издательского дома «Методология» и Финансовой академией «Актив» для экспертов в области МСФО.

Вся методология МСФО, комментарии экспертов, практические разработки, отраслевые рекомендации доступны при годовой и полугодовой подписке на журнал.

Временная стоимость денег — это один из основных принципов отражения операций по финансированию бизнеса. Временная стоимость денег связана с процентными ставками, сложным процентом, понятием времени и рисками в отношении денежных средств и их потоков. Любая компания представляет собой объект инвестиций, то есть, привлекая сегодня денежные средства от инвесторов, компания должна через время обеспечить возврат долга инвестору (кредитору, акционеру) и произвести выплату вознаграждения за эти инвестиции.

В основе концепции временной стоимости денег лежит следующее: значение одной денежной единицы, которая есть в наличии в настоящее время, больше, чем значение одной денежной единицы, которую получим в будущем. Происходит это по трем причинам. Во-первых, денежная единица может быть инвестирована в настоящее время и в этом случае будут заработаны проценты на протяжении времени инвестирования. Во-вторых, деньги подвержены инфляции, то есть с течением времени уменьшается их покупательная способность, что делает стоимость денег меньшей в будущем, так как сегодня можно купить на эти деньги больше, чем на эти же деньги в будущем. В-третьих, всегда есть риск не получить вложенные деньги обратно в будущем, при этом если вы имеете денежные средства в настоящий момент, то в таком случае нет никакого риска, что это произойдет.

Концепция временной стоимости позволяет инвестору учесть вышеизложенные причины при принятии финансовых решений путем оценки денежных потоков в различные периоды времени, на основании преобразования денежных потоков на текущий момент или на будущий момент времени.

Основы дисконтирования

Временная стоимость денег включает в себя понятия будущей стоимости (компаундирование) и текущей стоимости (дисконтирование).

В расчетах используются четыре основных типа временной стоимости денег:

• будущая стоимость единовременного платежа,
• будущая стоимость аннуитета,
• приведенная стоимость единовременного платежа,
• приведенная стоимость аннуитета.

В финансовом учете используется дисконтирование денежных потоков, чтобы обеспечить сопоставимость данных финансовой отчетности разных компаний, разных отчетных периодов. Кроме того, дисконтирование позволяет четко определить финансовые расходы за отчетный период с учетом особенности финансирования конкретной компании.

В целом операции дисконтирования сводятся к формуле дисконтирования:

PV = FV / (1 + i)n,

где PV — текущая стоимость; FV — будущая стоимость; i — ставка дисконтирования; n — срок (число периодов).

Для того чтобы определить будущую стоимость, следует преобразовать формулу:

FV = PV × (1 + i)n,

Плюсы и минусы DPP-показателя

В числе выраженных преимуществ необходимо указать следующие пункты:

• Высокую эффективность параметра при определении проектов повышенного риска. Именно ДПО дает возможность спрогнозировать вероятное обесценивание денег в перспективе, что особенно актуально для динамичных рынков развивающихся государств. По сравнению со сроком окупаемости без учета дисконтирования, он выявляет изменения состояния валюты, что позволяет просчитать вероятные убытки заранее.
• С его помощью можно вычислять различные дисконт-ставки для соответствующих временных промежутков.

Теперь следует перечислить имеющиеся недостатки, которых по факту больше чем преимуществ:

• Основным минусом является то, что дисконтная методика делает невозможным фиксирование прибыли и затрат по истечении СО.
• Кроме того, она сильно подвержена влиянию фактической продолжительности периода между начальным инвестированием и моментом активной реализации (получения дохода).
• Вычислить нужный параметр при наличии разнонаправленных финансовых потоков нереально.
• Присутствие субъективности.

Пример 2

Компания хочет иметь 1 млн руб. через 3 года, при условии процентной ставки 10 % годовых. Сумма, которую необходимо вложить в настоящий момент, составит:

PV = FV / (1 + i)n = 1 000 000 / 1,331 = 751 315 руб.

В МСФО вопросы дисконтирования представлены в нескольких стандартах, но особенно детально они описаны в МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» и МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов».

Дисконтирование в МСФО (IFRS) 13

В МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» приведены методы оценки справедливой стоимости, предусматривающие дисконтирование, в случае применения доходного подхода при определении справедливой стоимости. При использовании доходного подхода при оценке справедливой стоимости будущие суммы (например, потоки денежных средств или доходы и расходы) преобразовываются в единую сумму на текущий момент (то есть дисконтированную). А результат оценки справедливой стоимости отражает текущие рыночные ожидания в отношении таких будущих сумм. Метод оценки по приведенной стоимости, используемый для определения справедливой стоимости, будет зависеть от фактов и обстоятельств, специфических для оцениваемого актива или обязательства (например, наблюдаются ли цены на сопоставимые активы или обязательства на рынке), и наличия достаточных данных. Можно утверждать, что при использовании данного метода могут применяться наблюдаемые данные (например, безрисковая ставка на капитал).

Преимущества абсолютного анализа

• Оценка компании происходит на основе реальных вещей — денежных потоков. А так же может учесть их темпы роста и риски.
• Абсолютный анализ дает оценку в виде конкретных цифр, которые можно сравнить с рыночной ценой. Если рыночная цена ниже полученной оценки, значит компания торгуется ниже своей справедливой стоимости и ее приобретение выгодно.
• Данный метод основывается на том, что рынок в целом может иногда ошибаться касательно справедливой оценки акций. Это дает ему преимущество по сравнению с относительной оценкой, которая основывается на том, что рынок в целом оценивает все акции справедливо, ошибаясь лишь в отдельных случаях. Поэтому, используя абсолютный анализ, можно избежать случаев, когда компания выглядит недооцененной по сравнению с аналогами, но при этом весь этот сектор переоценен по отношению к рынку.

Справочно

Согласно пункту B13 МСФО (IFRS) 13 приведенная стоимость (то есть применение доходного подхода) — это инструмент, используемый для связывания будущих сумм (например, потоков денежных средств или значений стоимости) c существующей суммой с использованием ставки дисконтирования.

Определение справедливой стоимости по приведенной стоимости основано на предположении о том, что потенциальный инвестор (покупатель) не заплатит сумму, превышающую текущую стоимость будущих денежных потоков; в свою очередь, продавец не продаст по цене, которая ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате такого равновесия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

По сути, подход, основанный на приведенной стоимости денежных потоков, оказывается более подходящим оценочным методом, когда текущая деятельность может дать определенное представление о том, какой она станет в будущем, включая предположения о дальнейших темпах роста.

Определение справедливой стоимости актива или обязательства с использованием метода оценки по приведенной стоимости охватывает все следующие элементы с точки зрения участников рынка на дату оценки:

• оценку будущих потоков денежных средств от оцениваемого актива или обязательства;
• ожидания в отношении возможных изменений суммы и времени получения потоков денежных средств, представляющих неопределенность, присущую потокам денежных средств;
• временную стоимость денег, представленную ставкой по безрисковым монетарным активам, сроки погашения или сроки действия которых совпадают с периодом, охватываемым потоками денежных средств, и которые не представляют никакой неопределенности в отношении сроков и риска дефолта для их держателя (то есть безрисковую ставку вознаграждения);
• цену, уплачиваемую за принятие неопределенности, присущей потокам денежных средств (то есть премию за риск); другие факторы, которые участники рынка приняли бы во внимание в сложившихся обстоятельствах;
• риск невыполнения обязательств, относящийся к данному обязательству, включая собственный кредитный риск предприятия (то есть лица, принявшего на себя обязательство).

Общие принципы применения любого метода оценки по приведенной стоимости состоят в следующем:

• Потоки денежных средств и ставки дисконтирования должны отражать допущения, которые использовались бы участниками рынка при установлении цены на актив или обязательство.
• Для потоков денежных средств и ставок дисконтирования должны учитываться только те факторы, которые относятся к оцениваемому активу или обязательству.
• Для того чтобы избежать двойного учета или не упустить влияние факторов риска, ставки дисконтирования должны отражать допущения, совместимые с допущениями, присущими потокам денежных средств.
• Допущения в отношении потоков денежных средств и ставок дисконтирования должны быть последовательными между собой. Например, номинальные потоки денежных средств, которые включают эффект инфляции, должны дисконтироваться по ставке, включающей эффект инфляции. Номинальная безрисковая ставка вознаграждения включает эффект инфляции. Фактические потоки денежных средств, исключающие эффект инфляции, должны дисконтироваться по ставке, исключающей эффект инфляции. Аналогичным образом потоки денежных средств за вычетом налогов должны дисконтироваться с использованием ставки дисконтирования за вычетом налогов. Потоки денежных средств до уплаты налогов должны дисконтироваться по ставке, совместимой с указанными потоками денежных средств.
• Ставки дисконтирования должны учитывать основополагающие экономические факторы, связанные с валютой, в которой выражены потоки денежных средств.

Особенности расчета

Норма прибыли вычисляет в соответствии с годовым возвратом инвестиций. Поскольку можно получать проценты на уже полученные в результате предыдущих вложений суммы, то текущие доходы всегда выглядят лучше аналогичных денег в будущем. Таким образом, дисконтирование капитала предполагает его уменьшение в соответствии с приведением к настоящему времени. Бизнесмены любят повторять, что время – это деньги. И эту бытовую мудрость подтверждает формула дисконтирования. Цена денег сегодня и завтра – это не одинаковые величины. Если должник не может отдать нужную сумму сейчас и ведет переговоры о том, чтобы перенести дату ее возврата, то он должен быть готов к тому, что ему придется покрыть альтернативные издержки кредитора, выплатив дополнительный процент.

Пример 3

Компания А осуществляет оценку справедливой стоимости активов по приведенной стоимости. Для расчета у компании имеются данные реальной доходности по активам в размере 10 % годовых. Ожидаемые темпы инфляции — 5 % в год, поэтому компания отражает денежные потоки с учетом темпа инфляции. Чтобы определить приведенную стоимость денежных потоков, компания должна для дисконтирования использовать номинальную ставку процента. Для этого можно применить формулу Фишера:

1 + Номинальная ставка процента = = (1 + Реальная ставка процента) × (1 + Процент инфляции).

Таким образом, компания А дисконтировать денежные потоки будет по номинальной ставке:

[(1 + 0,1) × (1 + 0,05)] − 1 = 15,5 %.

Что бухгалтеру нужно знать о дисконтировании

Путем дисконтирования выполняют необходимую с течением времени переоценку стоимости долгосрочных проектов. В глазах бухгалтера это весьма экзотическая процедура. И лишь немногие осведомлены, что дисконтирование предусмотрено российскими стандартами бухгалтерского учета — ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений» (утв. приказом Минфина России от 10 декабря 2002 г. № 126н) и ПБУ 8/01 «Условные факты хозяйственной деятельности» (утв. приказом Минфина России от 28 ноября 2001 г. № 96н).

Согласно ПБУ 19/02, фирма вправе рассчитывать оценку долговых ценных бумаг и предоставленных займов по дисконтированной стоимости. В этой связи записи в бухгалтерском учете не производятся. Соответствующая информация раскрывается в пояснительной записке к годовой бухгалтерской отчетности. А ПБУ 8/01 предусматривает дисконтирование величины резервов, созданных в связи с условными фактами хозяйственной деятельности.

Такое дисконтирование применяют в случае, если организация предполагает существенное изменение покупательной способности валюты Российской Федерации в будущие отчетные периоды (п. 15 ПБУ 8/01). Действует такое правило начиная с бухгалтерской отчетности за 2008 год.

Дисконтируем денежные потоки

В целях финансового анализа применяют дисконтирование денежных потоков. Определение этого инструмента мы находим в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденных Минэкономики России, Минфином России, Госстроем России от 21 июня 1999 г. № ВК 477 (далее — Методические рекомендации). Дисконтирование, по сути, характеризует изменение покупательной способности денег, то есть их стоимости, с течением времени. На его основе производят сопоставление текущих цен и цен будущих лет.

Согласно разделу 2.7 Методических рекомендаций, дисконтированием денежных потоков называется приведение их разновременных значений (относящихся к разным периодам времени) к их ценности на один момент времени. Интервал времени, как правило, измеряют в годах. А перерасчет значений за промежуток времени N производят при помощи коэффициента дисконтирования (КДN):

КДN = 1 / (1 + СД)N,

где СД — ставка дисконтирования.

Как правило, 0 N, и эти потоки связаны между собой формулой:

Ф = ФN × КДN.

В итоге для дисконтированной суммы получаем выражение:

ФN = Ф × (1 + СД)N.

Мы намеренно не стали отступать от официального определения. Но в конечном счете вышли на знакомую формулу расчета сложных процентов по займам. Действительно, если СД — процентная ставка, а неуплаченные проценты каждого года присоединяются к выданному займу, то вместо первоначально полученной суммы Ф предстоит возвратить ФN. Эта схема известна как капитализация процентов.

В финансовом анализе показатель СД характеризует эффективность альтернативного использования капитала. Но вот определение ставки дисконтирования — проблема, требующая самостоятельного исследования.

В бухгалтерском учете описанный подход применяется для дисконтирования финансовых вложений.

Дисконтируем выданные займы

Разберемся, что представляет собой дисконтирование полученных долговых ценных бумаг и выданных займов, предусмотренное пунктами 23 и 42 ПБУ 19/02.

Прежде всего, переоценка указанных активов является правом, а не обязанностью организации. Поэтому решение о дисконтировании, а также его способ должны быть закреплены в приказе об учетной политике (п. 8 ПБУ 1/98 «Учетная политика организации», утв. приказом Минфина России от 9 декабря 1998 г. № 60н).

Пример 1

ООО «Метеор» 1 июля 2008 года выдало заем в размере 100 000 руб. дочернему обществу ЗАО «Комета» под 5 процентов годовых сроком на три года. Согласно условиям договора, проценты начисляются на сумму основного долга по истечении каждого года, а их выплата производится единовременно в конце срока займа (п. 1 ст. 809 ГК РФ).

Такой заем необходимо отразить в составе финансовых вложений по первоначальной стоимости 100 000 руб. Его переоценка в учете не производится. А дисконтированную стоимость этих денег бухгалтеру надо раскрыть в пояснительной записке к бухгалтерской отчетности за 2008 год следующим образом.

Сумма, подлежащая получению от заемщика, составляет 115 000 руб. (100 000 руб. × (1 + 0,05 × 3)). Альтернативой такому размещению денег является банковский депозит под 10 процентов годовых. Этот показатель можно принять за ставку дисконтирования (СД = 0,1).

Значит, дисконтированная стоимость выданных денег к моменту погашения займа составляет 133 100 руб. (100 000 руб. × (1 + 0,1)3). В итоге дисконт по договору займа, характеризующий его коммерческую эффективность, оказывается отрицательным и составляет 18 100 руб. (115 000 — 133 100).

И «условные» резервы…

В связи с денежными обязательствами, которые с высокой вероятностью могут возникнуть в будущем, организации необходимо начислять резервы. Такой порядок отражения условных обязательств предусмотрен пунктом 8 ПБУ 8/01.

Создание резерва в бухгалтерском учете относится на расходы по обычным видам деятельности или прочие расходы — в зависимости от вида обязательства (п. 9 ПБУ 8/01).

Однако в условиях инфляции «условный» резерв не начисляют единовременно, а формируют постепенно — в течение времени существования резерва. При этом сумму резерва наращивают дисконтированием суммы запланированных затрат. Его ставки и способы определяются организацией с учетом ситуации на финансовом рынке и рисков, связанных с предполагаемыми последствиями условного факта. Сумма, на которую в результате дисконтирования увеличился резерв, признается прочим расходом организации.

В пункте 15 ПБУ 8/01 предложен способ дисконтирования резерва за период N на основе уже знакомой нам формулы, а именно — величина резерва (РN) рассчитывается как подлежащее погашению обязательство (О), умноженное на коэффициент дисконтирования соответствующего года (КДN). А последний выражают через ставку дисконтирования (СД). В итоге получаем:

РN = О × (1 + СД)N.

Пример 2

ООО «Метеор» 31 августа 2008 года выступило поручителем перед банком по кредиту, предоставленному дочернему обществу на срок два года. С этим условным обязательством общество определило величину резерва в сумме 1 200 000 руб. Руководство общества предполагает, что в будущие отчетные периоды покупательная способность рубля будет существенно изменяться.

Поэтому было принято решение о дисконтировании величины резерва. Ставка дисконтирования с учетом существующих условий на финансовом рынке и риска невозврата кредита установлена в размере 14 процентов. Начисление резерва отражается проводками (графа 5 таблицы 1): Дебет 91 Кредит 96.
Таблица 1. Порядок формирования резерва

Как видно, резерв достигает запланированной суммы 1 200 000 рублей по истечении двух лет. В результате общество получает возможность уменьшить убыток в год создания резерва.

Элементарный анализ инвестиций

При планировании капиталовложений первоочередной вопрос, волнующий инвесторов, — о сроке окупаемости инвестиционного проекта. К его обсуждению нередко привлекают и главбуха. Покажем, как применить дисконтирование для определения такого срока.

Пример 3

ООО «Метеор» планирует возвести торговый центр. Стоимость инвестиционного проекта оценивается в 30 млн руб. Чистая прибыль от торговой деятельности за один год — 10 млн руб. Через сколько лет после ввода здания в эксплуатацию окупится проект, если ставка дисконтирования — 20 процентов?

На первый взгляд, ответ очевиден: срок окупаемости проекта составляет три года (30 : 10). Однако такой вывод некорректен, поскольку основан на сопоставлении денежных потоков, относящихся к разным периодам времени. Применим «обратное» дисконтирование доходов, чтобы привести их стоимость к периоду капитальных вложений в строительство (см. таблицу 2).
Таблица 2. «Обратное» дисконтирование доходов

Сопоставляя совокупный приведенный доход и стоимость инвестпроекта, мы видим, что реальный срок окупаемости — около пяти лет. С этим придется согласиться. Ведь деньги, использованные на строительство, могли бы дать быструю отдачу при вложениях не в создающийся, а в другой — уже действующий — бизнес. Путем дисконтирования выявляют «упущенную выгоду» от замораживания денег в строительстве.

Итак, осуществляя предпринимательскую деятельность, фирма так или иначе берет на себя риски. А дисконтирование поможет определить их «цену». Хотя снижение рисков не входит в прямые обязанности бухгалтера, все же умение использовать этот прием поможет ему всегда держать «руку на пульсе».

Е. Диркова, аудитор, генеральный директор ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»

Пример 4

Компания А рассчитывает справедливую стоимость оборудования. Стоимость капитала после налогообложения по номинальной стоимости составляет 10 %. Допустим, инфляция составляет 3 % в год. Имеется следующая информация о денежных потоках по номинальной стоимости:

Таким образом, справедливая стоимость актива составляет 30 192 тыс. руб.

Рассмотрим дисконтирование денежных потоков по реальной стоимости.

(1 + Реальная ставка процента) = (1 + Номинальная ставка процента) / (1 + Процент инфляции) = (1 + 0,1) / (1 + 0,03) = 6,8 %

В данном случае справедливая стоимость актива составит 30 194 тыс. руб.

Таким образом, справедливая стоимость, определенная методом дисконтирования по номинальной стоимости, и дисконтированная по реальной стоимости имеют одинаковый результат.

Пример 5

На 1 января 2014 года компания имеет обязательство по выводу из эксплуатации оборудования по окончании срока полезного использования, который оценивается в 10 лет. Компания провела оценку расходов на выполнение обязательства и определила прочие условия, связанные с его выполнением:

• Ожидаемый отток денежных средств на выполнение работ подрядчиком — 1500 тыс. руб. Подрядчик, как правило, требует компенсацию за риск того, что фактические оттоки денежных средств могут отличаться от предполагаемых из-за неопределенности, присущей сроку выполнения, который наступит через 10 лет. По оценкам компании, размер такой компенсации составляет 10 % с учетом инфляции.
• Ожидаемый отток на оплату накладных расходов компании — 1000 тыс. руб.
• Ожидаемый уровень инфляции — 4 % в год.
• Безрисковая ставка по состоянию на 1 января 2014 года для срока 10 лет составляет 5 %. Компания корректирует этот показатель на 3,5 % с учетом риска невыполнения. Таким образом, ставка дисконтирования с учетом риска составляет 8,5 %.

Справедливая стоимость обязательства будет рассчитываться с использованием дисконтирования денежных потоков следующим образом:

Таким образом, справедливая стоимость обязательства составляет 1800,33 тыс. руб.

Этап 1. Группировка исходных данных

Итак, пусть финансово-экономические показатели некоторой характеризуются в ПРОГНОЗНОМ периоде, исчисляемом семью годами, следующими исходными данными (тыс. долл.):

Знаки «минус» в отдельных строках требуют некоторого разъяснения.

Так, в графе «Инвестиции» содержатся численные данные, отражающие, помимо прочего, капитальные затраты, связанные с поддержанием или развитием бизнеса.

Они должны быть приведены со знаком «минус».

Значения в графе «Оборотный капитал» имеют как знак «минус» (это значит, что оборотный капитал УВЕЛИЧИЛСЯ, например, вследствие изменения цен на материалы или сырье), так и знак «плюс» (это значит, что оборотный капитал УМЕНЬШИЛСЯ в соответствующем размере).

Метод дисконтирования денежных потоков

Методом дисконтирования денежных потоков инвесторы оценивают будущие ожидаемые денежные потоки и дисконтируют их по ставке доходности, которая учитывает временную стоимость денег и относительные риски инвестиций. Можно представить метод дисконтирования денежных потоков следующей формулой:

DCF = CF1 / (1 + k) + CF2 / (1 + k)2 + CFn / (1 + k)n,

где DCF — дисконтированный денежный поток; CF1, CF2, CFn — денежные потоки по периодам; k — ставка дисконтирования.

Свободный денежный поток компании представляет собой денежный поток от актива до выплаты каких-либо долговых платежей. В операционных денежных потоках не учитываются проценты и их влияние на налоги, так как этот фактор непосредственно учитывается в коэффициенте дисконтирования.

При оценке будущих ожидаемых денежных потоков обычно выделяют следующие типы рисков:

• единичный риск;
• рыночный риск.

Единичный риск представляет собой неопределенности, присущие ожидаемым денежным потокам.

Расчет ставки дисконтирования по модели Е. Фамы и К. Френча

Одной из модификаций модели CAPM стала трехфакторная модель Е. Фамы и К. Френча (1992), которая стала учитывать еще два параметра, влияющих на будущую норму прибыли: размер компании и отраслевую специфику. Ниже представлена формула трехфакторной модели Е. Фамы и К. Френча:

где: r – ставка дисконтирования; rf – безрисковая ставка; rm – доходность рыночного портфеля;

SMBt – разность между доходностями средневзвешенных портфелей акций малой и большой капитализации;

HMLt – разность между доходностями средневзвешенных портфелей акций с большими и малыми отношения балансовой стоимости к рыночной стоимости;

β, si, hi – коэффициенты, которые говорят о влиянии параметров ri , rm, rf на доходность i- го актива;

γ – ожидаемая доходность актива при отсутствия влияния на него 3-х факторов риска.

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

Метод оценки риска

Метод оценки риска — это использование метода статистической вероятности. При применении метода оценки по ожидаемой приведенной стоимости используется набор потоков денежных средств, который представляет взвешенное с учетом вероятности среднее значение всех возможных будущих потоков денежных средств. Получаемая в результате расчетная величина идентична ожидаемой стоимости, которая в статистическом выражении является средневзвешенным значением возможной стоимости дискретной случайной переменной с соответствующей взвешиваемой вероятностью. Поскольку все возможные потоки денежных средств взвешиваются с учетом вероятности, получаемый в результате ожидаемый поток денежных средств не является условным и не зависит от возникновения какого-либо определенного события.

Выделить основное

Метод выделения используется, когда норма дохода рассчитывается как ставка процента. Она считается на основе информации о проведенных аналогичных сделках с объектами на недвижимом рынке. Этот метод трудоемок и сложен. Механизм расчета заключается:

• в построении гипотез о величине будущих доходов;
• в сравнении будущих потоков финансов с начальными капиталовложениями (стоимостью приобретения).

При этом формула будет рассчитываться в зависимости от объема исходной информации и величины заявленных прав покупателя. Норма дохода, в отличие от коэффициента начальных вложений, прямо из данных о продаже не может быть выделена. Нет возможности ее рассчитать без выделения и анализа предположений покупателя относительно будущих финансовых возможностей.

Самый удобный вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения при условии, что происходит опрос инвестора (спонсора) и выяснение:

• какой процент был использован при определении начальной продажной стоимости;
• как прогнозировались будущие финансы.

Если оценщиком получены все необходимые ему данные, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли аналогичного объекта. На полученную цифру он будет опираться при определении нормы доходов по другим сделкам. Стоит помнить, что каждый объект уникален, неповторим и имеет свои финансовые особенности. Хотя при определенных отклонениях (погрешностях) можно получить значение ставки дисконтирования методом выделения, которое будут соответствовать общему предполагаемому развитию в будущем времени. Однако необходимо знать, что в качестве подобных сделок должны подбираться таковые по реализации объектов, похожих на первоначальный, существующее использование которых является самым эффективным.

Ход расчета по методу выделения по шагам:

• моделирование для аналогичного объекта в течение заданного временного отрезка по сценарию самого эффективного использования всех имеющихся финансовых потоков;
• расчет нормы доходности инвестиций по объекту расчета;
• анализ полученных результатов любым статистическим или экспертным методом с целью приведения имеющихся характеристик анализа к оцениваемому объекту недвижимости.

Пример 6

Компания А рассчитывает справедливую стоимость оборудования. Стоимость капитала компании составляет 10 %. Имеется следующая информация о распределении вероятности поступления денежных потоков:

Рассчитаем дисконтированную стоимость денежных потоков.

В данном случае справедливая стоимость актива составит 24 693 тыс. руб.

Следует отметить, что на практике может существовать много возможных результатов (исходов). Однако для того чтобы применить метод оценки по ожидаемой приведенной стоимости, не всегда нужно учитывать распределение всех возможных потоков денежных средств, используя сложные модели и методы. Вместо этого можно разработать ограниченное количество дискретных сценариев и вероятностей, которые охватывают множество возможных потоков денежных средств.